Resumo direto
Sim, estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal sem qualquer restrição — residentes ou não, da União Europeia ou de fora dela. O processo tem sete passos: obter NIF, abrir conta bancária portuguesa, encontrar o imóvel, fazer reserva, assinar o CPCV (contrato-promessa) com sinal de 10–20%, pagar IMT e Imposto de Selo, e finalizar na escritura pública. Com financiamento para não-residentes, os bancos portugueses cobrem tipicamente 60–70% do valor. Este guia detalha cada passo, prazos reais e custos totais a considerar em 2026.
1. NIF — o primeiro passo obrigatório
O NIF (Número de Identificação Fiscal) é a sua identificação fiscal em Portugal. Sem NIF não consegue abrir conta bancária, comprar imóvel, contratar serviços ou pagar impostos. É gratuito mas obrigatório.
Como obter:
- Presencialmente numa repartição das Finanças (com passaporte). Não residentes da UE precisam de comprovativo de morada no estrangeiro.
- À distância, através de um representante fiscal em Portugal (advogado, contabilista ou consultor). Esta é a via mais usada por compradores internacionais — em 3 a 5 dias úteis.
Cidadãos fora da UE são obrigados a nomear um representante fiscal residente até obterem residência em Portugal.
2. Abrir conta bancária portuguesa
Necessária para pagar o sinal, IMT, escritura e (se aplicável) o financiamento. A maioria dos bancos exige presença física na primeira reunião, embora alguns (Millennium, ActivoBank, BPI) abram contas a não-residentes com videoconferência.
Documentos típicos: passaporte, NIF, comprovativo de morada e comprovativo de rendimentos dos últimos 3 meses.
3. Encontrar o imóvel e fazer reserva
Depois da seleção, é comum assinar uma proposta de compra ou pagar uma reserva (1.000–5.000 €) que retira o imóvel do mercado por 15 a 30 dias enquanto se prepara o CPCV. Este valor é, em regra, deduzido ao sinal.
Antes de avançar, peça ao seu consultor uma due diligence: certidão permanente do registo predial, caderneta urbana atualizada, licença de utilização, certificado energético e confirmação de inexistência de ónus, hipotecas ou dívidas de condomínio.
4. CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda
O CPCV é o contrato vinculativo entre comprador e vendedor. Define preço, prazo até à escritura (tipicamente 60–90 dias), penalidades e o sinal pago — habitualmente 10% a 20% do preço.
Regra de ouro: se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro. Por isso o CPCV é assinado idealmente com reconhecimento presencial das assinaturas no notário ou advogado, garantindo execução específica.
Para não-residentes que dependem de financiamento, o CPCV deve incluir cláusula condicional de aprovação bancária — sem ela, uma recusa do banco pode custar-lhe o sinal.
5. IMT, Imposto de Selo e custos de escritura
Antes da escritura é obrigatório pagar:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): taxa progressiva de 0% a 7,5% no continente, calculada sobre o maior valor entre preço e valor patrimonial tributário. Imóveis acima de ~1 M€ pagam taxa única de 7,5%.
- Imposto de Selo: 0,8% sobre o valor de aquisição.
- Registo predial e notário: 700–1.500 € no total para escritura simples; 1.200–2.500 € com financiamento bancário.
Exemplo prático (apartamento de 600.000 € em Lisboa, segunda habitação): IMT ≈ 35.500 €, Imposto de Selo 4.800 €, registo/notário ~1.200 €. Total de impostos e custos ~41.500 € (≈ 6,9% do preço).
6. Financiamento para não-residentes
Os bancos portugueses concedem crédito habitação a não-residentes, mas com condições mais conservadoras que para residentes:
- LTV (loan-to-value): tipicamente 60–70% do valor da avaliação para não-residentes (vs 80–90% para residentes).
- Prazo: até 30 anos, com idade máxima do tomador entre 70 e 80 anos no fim do contrato.
- Taxa: Euribor + spread de 0,9% a 2,0%, ou taxa fixa entre 3,2% e 4,5% (referência início de 2026).
- Documentação: últimos 3 meses de salário, IRS dos últimos 2 anos, extratos bancários, comprovativos de patrimônio.
O processo demora 4 a 8 semanas. Compradores brasileiros, americanos e ingleses são habitualmente bem aceites. Recomenda-se obter pré-aprovação antes do CPCV.
7. Escritura pública
A escritura é o ato final, realizada num cartório notarial, conservatória ou advogado com competência para autenticar contratos. Comprador, vendedor e (se aplicável) o banco assinam. Nesse momento:
- O comprador paga o restante do preço (e o banco transfere o financiamento).
- Recebe a chave e a posse do imóvel.
- O notário trata do registo predial provisório a favor do comprador.
A escritura pode ser feita por procuração — útil para compradores que não podem deslocar-se a Portugal.
8. Após a escritura
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): anual, 0,3% a 0,45% sobre o valor patrimonial. Pago em maio (e setembro, se valor anual > 100 €).
- AIMI: taxa adicional para patrimónios > 600.000 € por contribuinte.
- Seguro multirriscos: obrigatório se houver financiamento.
- Condomínio: se aplicável, 30 € a 250 €/mês conforme empreendimento.
Prazos típicos do processo
| Etapa | Prazo |
|---|---|
| NIF + conta bancária | 1–2 semanas |
| Pesquisa e due diligence | 2–8 semanas |
| Pré-aprovação bancária | 2–4 semanas |
| CPCV até escritura | 60–90 dias |
| Total realista | 3–5 meses |
Perguntas frequentes
Estrangeiros podem comprar qualquer imóvel em Portugal? Sim. Não há restrições legais à aquisição de imobiliário por estrangeiros, residentes ou não. Algumas zonas restringem o alojamento local (arrendamento turístico de curta duração), mas não a compra.
É preciso estar em Portugal para comprar? Não. NIF, conta, CPCV e escritura podem ser feitos por procuração com um representante de confiança.
O Golden Visa ainda é válido para imobiliário? Não para imóveis residenciais desde outubro de 2023. O programa mantém-se por outras vias (fundos de investimento, criação de emprego, doações), mas a compra de habitação já não qualifica.
Existe regime fiscal especial para novos residentes? Sim. O IFICI (sucessor do NHR) pode reduzir significativamente a tributação de rendimentos durante 10 anos, para profissionais qualificados que se mudem para Portugal.
Qual o custo total realista além do preço do imóvel? Conte com 6% a 8% adicionais para imóveis abaixo de 1 M€ (IMT, Selo, registo, advogado/consultor). Acima de 1 M€, aproximadamente 9% a 10%.
Próximo passo
Se está a considerar comprar imóvel em Portugal, posso preparar uma seleção privada alinhada ao seu orçamento e perfil, coordenar NIF e abertura de conta, fazer due diligence e acompanhar todo o processo até à escritura.
Conteúdo atualizado para 2026. Os valores indicados são referências de mercado e não substituem aconselhamento jurídico e fiscal personalizado.
Notas para compradores brasileiros
A maioria dos passos acima vale para qualquer estrangeiro. Há, no entanto, três pontos que pesam especificamente para brasileiros:
1. Convenção para evitar dupla tributação Brasil–Portugal
Os dois países têm acordo em vigor (Decreto 4.012/2001, lado brasileiro). Aluguer recebido em Portugal por residente fiscal no Brasil é tributado em Portugal e a seguir compensado no IRPF brasileiro pelo método do crédito. Na prática: declare no Brasil o rendimento e o imposto pago em Portugal, sem bitributação efetiva. Confirme com contabilista — o tratamento difere entre rendimentos prediais, ganho de capital e dividendos.
2. Transferência de capital — BCB e contrato de câmbio
A entrada de moeda para a compra é feita via contrato de câmbio em banco autorizado pelo Banco Central do Brasil. A operação fica registada no SISBACEN com a finalidade "Investimento — imóveis no exterior". Guarde todos os contratos de câmbio: são exigidos para a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), obrigatória quando o total no exterior ultrapassa US$ 1.000.000 (anual) ou US$ 100.000.000 (trimestral).
3. Documentos brasileiros em Portugal
Os bancos portugueses pedem IRPF dos últimos 2 anos, holerites/pró-labore, certidão negativa da Receita Federal e comprovativos de residência, todos traduzidos por tradutor juramentado e apostilados (Convenção de Haia — o Brasil é signatário desde 2016). Cartórios brasileiros emitem o apostilamento.
Bancos com mais experiência em clientes brasileiros não-residentes
Millennium BCP, Novobanco, ActivoBank e Bankinter têm processos consolidados para esta carteira. Apresente 3–4 propostas em paralelo: a diferença de spread entre o melhor e o pior banco pode chegar a €25.000 ao longo do crédito.
O erro mais caro
Assinar CPCV antes da pré-aprovação bancária formal. Se o crédito for recusado, o sinal (10–20% do preço) perde-se. Regra prática: pré-aprovação primeiro, CPCV depois — sempre.