Resposta direta: Para além do preço da casa, conte com 6% a 10% de custos extra. Os principais são: IMT (progressivo, até 7,5%), Imposto de Selo (0,8% sobre a escritura + 0,5–0,6% sobre o crédito), escritura/registo (~€700–€1.200 via Casa Pronta) e, depois, IMI anual (0,3%–0,45% urbano).
Tabelas atualizadas com base no Portal das Finanças (CIMT, art. 17.º — valores 2025). Os escalões são revistos anualmente; confirme no simulador oficial antes de fechar a compra.
1. IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
É pago antes da escritura. Calculado sobre o maior entre o preço da escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Habitação Própria e Permanente — continente, 2025
| Valor sobre que incide (€) | Taxa marginal | Parcela a abater (€) |
|---|---|---|
| até 104.261 | 0% | 0 |
| 104.261 a 142.618 | 2% | 2.085,22 |
| 142.618 a 194.458 | 5% | 6.363,76 |
| 194.458 a 324.058 | 7% | 10.252,92 |
| 324.058 a 621.501 | 8% | 13.493,50 |
| 621.501 a 1.128.287 | 6% (taxa única) | — |
| > 1.128.287 | 7,5% (taxa única) | — |
Habitação secundária tem tabela ligeiramente mais alta (começa a 1% em vez de 0%). Fonte: CIMT, art. 17.º — Portal das Finanças.
2. Imposto de Selo (IS)
- Sobre a escritura: 0,8% do valor da compra. Sempre devido.
- Sobre o crédito habitação: 0,5% (prazo > 5 anos) ou 0,6% (≤ 5 anos), aplicado sobre o valor do empréstimo, não sobre a casa.
3. Escritura, Registo e Notário
Pela via Casa Pronta (balcão único do Estado): cerca de €700–€900, tudo incluído (escritura + registo predial). Notário privado: €1.000–€1.500 + emolumentos. Fonte: irn.justica.gov.pt.
4. IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis (anual)
Pago todos os anos sobre o VPT. Cada município define a taxa dentro destes limites legais:
- Prédios urbanos: 0,3% a 0,45%
- Prédios rústicos: 0,8%
Lisboa, Porto, Cascais, Almada, Seixal e Montijo aplicam 0,30% (mínimo) em 2025. Quem tem património imobiliário superior a €600.000 paga ainda AIMI (0,4%–1,5% sobre o excedente).
Exemplos práticos (habitação própria permanente, continente, 2025)
Casa de €250.000
- IMT: 250.000 × 7% − 10.252,92 = €7.247,08
- Imposto de Selo escritura: 250.000 × 0,8% = €2.000
- Escritura/registo (Casa Pronta): ~€800
- Total custos extra: ~€10.047 (4,0% do preço)
- IMI anual estimado (VPT ~€140.000 × 0,30%): ~€420/ano
Casa de €500.000
- IMT: 500.000 × 8% − 13.493,50 = €26.506,50
- IS escritura: €4.000
- Escritura/registo: ~€800
- Total custos extra: ~€31.307 (6,3% do preço)
Casa de €1.000.000
- IMT (taxa única 6% até 1.128.287): 1.000.000 × 6% = €60.000
- IS escritura: €8.000
- Escritura/registo: ~€1.200
- Total custos extra: ~€69.200 (6,9% do preço)
Se houver crédito hipotecário, somar 0,5% sobre o valor financiado (IS do crédito).
Custos recorrentes anuais a não esquecer
- IMI (0,3%–0,45%)
- Condomínio (€30–€200/mês conforme empreendimento)
- Seguros multirriscos (obrigatório com crédito) e vida (exigido pelo banco)
- Manutenção: regra prática de 1% do valor/ano
FAQ
Quem é não-residente paga IMT mais alto? Não em si próprio — paga a tabela de habitação secundária (que começa em 1%) por não ser HPP. Se passar a residente fiscal e usar como morada permanente, aplica-se a tabela HPP.
Há isenção de IMT? Sim, a aquisição até €104.261 (HPP, continente) está isenta. Há ainda isenção total para jovens até 35 anos em primeira habitação até €324.058 (Lei n.º 56/2023, em vigor desde agosto/2024) — confirme as condições no Portal das Finanças.
Quando se paga cada um? IMT e IS — antes da escritura. Casa Pronta — no ato. IMI — em maio (≤€100), maio + agosto (€100–€500) ou maio + agosto + novembro (>€500).
Fontes oficiais:
- Portal das Finanças — Código do IMT (CIMT) art. 17.º; simulador IMT/IS: portaldasfinancas.gov.pt
- IRN — Casa Pronta: irn.justica.gov.pt
- Lei n.º 56/2023 (isenção IMT jovens)
- Câmaras Municipais — taxas IMI 2025